Điều kiện để kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Doanh nghiệp phải đáp ứng yêu cầu về chủ thể, tài chính và hoạt động kinh doanh. Ngoài ra, bất động sản đưa vào kinh doanh cũng phải đủ điều kiện theo luật. Vậy điều kiện để kinh doanh bất động sản hiện nay gồm những gì?

I. Căn cứ pháp lý về kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản hiện được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật này đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15. Các quy định mới được áp dụng từ ngày 01/8/2024. Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Nghị định này hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Do đó, khi tìm hiểu điều kiện để kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp cần xem xét đồng thời nhiều nhóm quy định. Các quy định về doanh nghiệp chỉ là một phần. Điều kiện của từng loại bất động sản cũng cần được kiểm tra riêng.

II. Điều kiện chung để kinh doanh bất động sản

2.1. Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp phù hợp có thể thành lập hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã.

Doanh nghiệp phải có ngành, nghề kinh doanh bất động sản theo quy định. Đây là điều kiện quan trọng trước khi doanh nghiệp triển khai hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, pháp luật có ngoại lệ đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Cá nhân thuộc trường hợp này không bắt buộc thành lập doanh nghiệp. Cá nhân vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định.

2.2. Không thuộc trường hợp bị cấm hoặc đình chỉ

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được hoạt động trong thời gian bị cấm. Doanh nghiệp cũng không được kinh doanh khi đang bị tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động.

Việc cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ có thể xuất phát từ bản án, quyết định của Tòa án. Trường hợp khác có thể xuất phát từ quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vì vậy, trước khi triển khai giao dịch, doanh nghiệp cần kiểm tra tình trạng pháp lý của mình. Đây là bước cần thiết để hạn chế rủi ro trong quá trình kinh doanh.

III. Điều kiện về vốn khi kinh doanh bất động sản

3.1. Vốn chủ sở hữu đối với dự án dưới 20 ha

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu. Với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng vốn đầu tư.

Doanh nghiệp cũng phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án. Nếu đồng thời thực hiện nhiều dự án, doanh nghiệp phải phân bổ đủ vốn cho từng dự án.

Ví dụ, dự án có tổng vốn đầu tư 100 tỷ đồng. Doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20 tỷ đồng. Phần vốn còn lại có thể được huy động theo quy định pháp luật.

3.2. Vốn chủ sở hữu đối với dự án từ 20 ha

Với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng vốn đầu tư.

Doanh nghiệp vẫn phải bảo đảm khả năng huy động vốn để triển khai dự án. Trường hợp có nhiều dự án, vốn chủ sở hữu phải được phân bổ phù hợp cho từng dự án.

Do đó, quy mô dự án có ảnh hưởng trực tiếp đến yêu cầu về vốn. Doanh nghiệp cần xác định chính xác tổng vốn đầu tư trước khi lập phương án tài chính.

3.3. Giới hạn dư nợ tín dụng và trái phiếu

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu. Các khoản dư nợ này được xem xét trên cơ sở vốn chủ sở hữu.

Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, với từng dự án, tổng dư nợ vay và dư nợ trái phiếu có giới hạn nhất định. Dự án dưới 20 ha có tổng tỷ lệ dư nợ không quá 4 lần vốn chủ sở hữu.

Với dự án từ 20 ha trở lên, tổng tỷ lệ này không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu. Quy định còn yêu cầu tổng dư nợ và vốn chủ sở hữu phải bảo đảm giới hạn so với tổng vốn đầu tư dự án.

IV. Điều kiện về bất động sản được đưa vào kinh doanh

Không phải mọi bất động sản đều được phép đưa ra kinh doanh. Bất động sản phải đáp ứng các điều kiện tương ứng trước khi giao dịch.

Doanh nghiệp cần xác định loại bất động sản dự kiến kinh doanh. Mỗi loại sẽ có yêu cầu pháp lý khác nhau.

Một số nhóm phổ biến gồm:

• Nhà ở và công trình xây dựng có sẵn.

• Nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

• Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.

• Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về các loại công trình và phần diện tích sàn được đưa vào kinh doanh.

Do đó, doanh nghiệp không nên chỉ kiểm tra điều kiện của mình. Điều kiện pháp lý của chính bất động sản cũng cần được rà soát trước giao dịch.

V. Điều kiện công khai thông tin bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin theo quy định. Nội dung công khai phải đầy đủ, trung thực và chính xác. Thông tin phải được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Doanh nghiệp cũng phải công khai trên trang thông tin điện tử của mình. Khi thông tin có thay đổi, doanh nghiệp phải cập nhật theo thời hạn luật định. Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định thời hạn cập nhật là 05 ngày làm việc kể từ ngày có thay đổi. Việc công khai thông tin giúp người mua có cơ sở kiểm tra pháp lý. Đây cũng là một trong những yêu cầu quan trọng khi doanh nghiệp đưa bất động sản ra thị trường.

VI. Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Pháp luật không yêu cầu mọi cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ có thể thuộc trường hợp ngoại lệ. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ phải đáp ứng các tiêu chí nhất định. Hoạt động này không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật xây dựng và nhà ở. Ngoài ra, cá nhân không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Nếu chỉ phát sinh một lần giao dịch trong năm thì không tính điều kiện về giá trị hợp đồng. Cá nhân thuộc trường hợp này vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế. Vì vậy, không thành lập doanh nghiệp không đồng nghĩa với việc được miễn các nghĩa vụ tài chính.

VII. Điều kiện khi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai có điều kiện kinh doanh riêng. Chủ đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua. Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Hồ sơ phải chứng minh bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và trả lời bằng văn bản. Nếu không đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền phải nêu rõ lý do. Do đó, doanh nghiệp cần hoàn thiện hồ sơ pháp lý của dự án trước khi mở bán. Việc quảng cáo hoặc ký kết giao dịch khi chưa đủ điều kiện có thể phát sinh rủi ro pháp lý.

VIII. Điều kiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án

Doanh nghiệp có thể kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ phải thể hiện các điều kiện pháp lý của phần đất dự kiến chuyển nhượng.

Một số tài liệu có thể bao gồm:

• Hồ sơ pháp lý của dự án.

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

• Hồ sơ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật.

• Hợp đồng cung cấp điện, nước và dịch vụ liên quan.

• Tài liệu chứng minh điều kiện chuyển nhượng.

Cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Thời hạn kiểm tra và trả lời theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP là 15 ngày.

IX. Trường hợp kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản là hai hoạt động khác nhau. Vì vậy, doanh nghiệp cần xác định đúng lĩnh vực dự kiến hoạt động.

Các dịch vụ bất động sản có thể bao gồm môi giới và sàn giao dịch. Mỗi hoạt động có điều kiện riêng theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Chẳng hạn, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới phải có quy chế hoạt động. Doanh nghiệp cũng phải có cơ sở vật chất và kỹ thuật phù hợp. Ngoài ra, phải có ít nhất một cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Nếu doanh nghiệp dự kiến thành lập sàn giao dịch bất động sản, thủ tục và điều kiện hoạt động sẽ được áp dụng riêng. Sàn phải đăng ký hoạt động và đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, địa chỉ giao dịch và quản lý hoạt động.

X. Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì để kinh doanh bất động sản?

Trước khi hoạt động, doanh nghiệp nên rà soát theo từng nhóm điều kiện. Cách này giúp hạn chế thiếu hồ sơ hoặc triển khai sai phạm vi.

Doanh nghiệp có thể chuẩn bị theo checklist sau:

• Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định.

• Đăng ký ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

• Xác định loại hình bất động sản dự kiến kinh doanh.

• Kiểm tra điều kiện pháp lý của bất động sản.

• Xác định tổng vốn đầu tư của từng dự án.

• Kiểm tra tỷ lệ vốn chủ sở hữu.

• Rà soát khả năng huy động vốn.

• Kiểm tra tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu.

• Chuẩn bị thông tin để công khai theo quy định.

• Chuẩn bị hợp đồng kinh doanh bất động sản phù hợp.

• Kiểm tra điều kiện riêng trước khi mở bán hoặc chuyển nhượng.

Đặc biệt, doanh nghiệp triển khai dự án cần kiểm tra vốn chủ sở hữu ngay từ giai đoạn chuẩn bị. Đây là điều kiện có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện dự án.

XI. Một số lưu ý quan trọng khi kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, doanh nghiệp không nên hiểu rằng chỉ cần đăng ký ngành nghề là đủ. Điều kiện kinh doanh còn phụ thuộc vào dự án và loại bất động sản.

Thứ hai, yêu cầu về vốn chủ sở hữu được xác định theo từng trường hợp. Doanh nghiệp cần phân biệt hoạt động kinh doanh thông thường với kinh doanh thông qua dự án.

Thứ ba, doanh nghiệp phải chú ý đến nghĩa vụ công khai thông tin. Thông tin công khai phải chính xác và được cập nhật khi có thay đổi.

Thứ tư, trường hợp cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ có ngoại lệ. Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ kê khai và nộp thuế.

Thứ năm, các dịch vụ như môi giới và sàn giao dịch có điều kiện riêng. Doanh nghiệp cần xác định đúng ngành nghề trước khi triển khai.

XII. Kết luận

Điều kiện để kinh doanh bất động sản hiện tập trung vào chủ thể kinh doanh, tình trạng hoạt động và năng lực tài chính. Doanh nghiệp phải đáp ứng thêm điều kiện khi kinh doanh thông qua dự án bất động sản. Với dự án dưới 20 ha, vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng vốn đầu tư. Với dự án từ 20 ha trở lên, tỷ lệ tối thiểu là 15%. Doanh nghiệp cũng phải bảo đảm giới hạn về dư nợ tín dụng và trái phiếu. Bên cạnh điều kiện của doanh nghiệp, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng yêu cầu pháp lý. Doanh nghiệp nên rà soát hồ sơ dự án trước khi ký kết giao dịch. Việc chuẩn bị đầy đủ giúp giảm rủi ro và bảo đảm hoạt động đúng quy định.